最近总有人问我，小县城房价都跌到3000元/平了，是不是马上就要崩盘？作为常年关注县域楼市的人，我想说，这事真得分开看，新房和二手房完全是两个赛道。
先看新房。一套120平的三居室，总价也就36万，首付10万出头，贷款26万，30年等额本息还款，按当前3.8%的房贷利率算，月供才1200多块。这个压力有多小？县城里夫妻两人哪怕一个在本地打零工、一个去外地进厂，月收入加起来5000块是常态，还完房贷完全不影响生活。更关键的是，现在很多县城都不让建高层了，新房全是6-11层的小高层，大品牌房企也基本撤了，新房供应量一年比一年少。我老家县城去年新房只卖出去800多套，比前年少了近三成，供需慢慢就平衡了，价格自然跌不动。
再看二手房，那就是冰火两重天了。我邻居家一套2008年的老破小，80平挂18万半年没人问；而县城中心学区房小区，同样面积能卖到30万，还很抢手。说白了，老房子没电梯、户型差，年轻人瞧不上，本地人买房还讲究个“面子”，谁愿意买别人住了十几年的二手房？现在县城二手房市场，只有地段好、户型新、带学区的房源才有市场，其余的基本就是“有价无市”。
说到底，小县城的房子早就不是投资品了。对于本地人来说，新房是安家刚需，价格有支撑；二手房则是“强者恒强，弱者淘汰”。与其纠结崩不崩盘，不如看清需求本质，这才是最实在的。
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